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仲量联行2017年第二季度北京房地产市场回顾

    7月13日，北京—— “随着新一轮供应中的首批办公楼竣工，优质办公楼将落户北京多个细分市场，那些寻求办公空间升级的国内租户将纷纷抓住这一难得的市场机会。”仲量联行华北区董事总经理张莹表示。与此同时，在零售物业市场，王府井淘汇新天（Spot on WFJ）购物中心以22亿元人民币的价格出售给一个私人买家。平安信托斥资12.5亿元人民币收购了望京新一城购物中心，今后该商厦可能会被改造为办公楼。投资者对潜在的“商转办”项目很感兴趣，并继续在市场中寻求潜在的商机。物流市场的租赁活动微幅攀升，电商和第三方物流企业仍是主要的需求来源。在高端住宅销售市场，政府最新出台的降温措施对该市场的供需和售价均带来了显著影响。

 

甲级办公楼

 

    北京甲级办公楼市场在2017年第二季度于CBD、奥林匹克公园、望京和东长安街这几个子市场共迎来了四个新的甲级办公楼项目，租赁市场新增供应量总共达到27万平方米（建筑面积）。2017年第二季度末，由于预租赁活动强劲，上述项目的平均出租率高达78%，这在北京是一件非常罕见的事情。仲量联行北京商业地产部总监贺睿珂（Eric Hirsch）表示：“我们看到国内金融和专业服务企业纷纷抓住市场机会升级或整合其办公空间。本季度（甲级办公楼）得到快速吸纳，也证实了市场仍存在被抑制的需求。”

    本季度总体租金增长环比持平，但部分中央商务区的业主大幅降低了租金。在竞争日趋激烈的情况下，CBD的部分业主为减小来自未来新增供应的压力，主动降低其租金。不过，供应趋紧的金融街和中关村子市场的租金适度增长，抵消了CBD租金下滑的不利局面。同时，新竣工项目对整个市场租金的影响较小，这是因为这些项目的预租活动此前已被市场消化。

    预租活动将导致CBD的竞争进一步加剧。CBD现有楼宇的业主将面临来自未来新建楼宇业主的竞争，这些新建楼宇的业主为提前赢得租户，向租户提供更为优惠的租金选择。在奥林匹克公园和丽泽两个地区的新增供应将给整个北京市场的租金带来下跌压力的同时，金融街和中关村两个成熟地区预计需求仍将保持强劲，其租金增长将抵消奥林匹克和丽泽两个地区给租金带来的不利影响。

 

投资市场

本季度未出现大宗交易，只有几个小的办公楼和商铺交易。在办公楼市场，中国手机制造商中兴通讯以人民币17亿元将一栋自用的小型办公楼（总建筑面积39,000平方米）出售给华润集团，之后迁入中国外运新竣工的、地处奥林匹克公园地区的租赁型项目。在零售物业市场，位于王府井步行街优质地段的淘汇新天以22.01亿元人民币出售给一位个人买家。在望京地区，平安信托出资12.5亿元人民币收购了新一城购物中心，并可能将其改造成办公楼。

由于“商转办”项目持续给市场带来巨大的吸引力，投资者积极寻求各种潜在商机。仲量联行北京投资部总监秦子凡表示：“一年前，位于著名的三里屯地区的盈科中心的‘商转办’项目成功得以实施。自此以后，由于业主和投资者纷纷跟进，寻求更高的潜在收益率，该市场又出现了其它几个‘商转办’项目。可以预见的是，更多的优质‘商转办’项目将完工，从而在市场中形成一个比重相对较小，但具有独特特征的组成部分。”

 

 

优质零售物业市场

注: 优质零售主要包括市区零售市场。* 新增供应包括郊区零售市场。

    计划在北京市场进行扩张的奢侈品零售商纷纷将目光投向中国最著名的购物街——王府井。LVMH、Kering和Richemont等奢侈品零售商与位于王府井步行街核心地段的在建项目----王府中环（WF Central）的业主签署了租赁合约，表明奢侈品零售商仍计划在北京市场进行扩张。奢侈品在中国销量的不断改善，表明该项需求开始“重新回归本土”。这也和奢侈品在中国与海外市场之间的价差缩小，同时国内海关控制更加严格有一定的关系。

    国贸商城新区正式开业，2017年二季度末其预租赁率达到85%，此前乐视结束了其整层楼的租赁合同。部分品牌从国贸商城迁出至租金相对较低的国贸商城新区。很受大众欢迎的部分餐饮租户为商城带来了大量的人流量，并将部分客流从临近的几个项目吸引到这里。同时，文化零售项目大栅栏北京坊进入市场，其实际开业率仅达到约30%。北京坊地处北京历史悠久、游人众多的前门地区，包括“北京设计周”、中央美术学院、中国国家画院等在内的众多文化和艺术行业的租户先后进驻商厦。本季度，百盛关闭了位于朝阳区常营的百盛商城，目前在北京只剩下位于复兴门的百盛商城。

    诸多大型开发商披露了其开发计划，准备进军优质零售物业欠缺的京西地区。按照其全新轻资产运营战略，中粮集团将与总部位于北京的住宅开发商华远合作，在北京西郊开发一座购物中心。龙湖地产也计划在高品质零售供给缺乏的北京西部地区开发三个购物中心项目。仲量联行中国区零售地产部总监豪建思（James Hawkey）表示：“考虑到北京东部地区的零售开发市场非常成熟，南部地区的零售开发发展迅猛，开发商进入京西地区完全合乎情理。这是因为，京西地区的优质零售物业发展相对落后，不过，由于较多具有可观可支配收入的富裕家庭居住在该地区，其消费潜力非常巨大。”

 

高端酒店市场

注:北京酒店指高档酒店，平均房价包含服务费

    受增值税改革影响，2017年前5个月，北京高端酒店市场的总体平均房价较去年同期下降2.7%至1006.1元。尽管平均房价下行，但在商务和会议需求持续增长的推动下，入住率增长2.5个百分点至69.7%，每间可出租客房收入平稳增长0.8%至700.8元。

    新国贸饭店为2017上半年开业的唯一一家高端国际品牌酒店。该酒店位于国贸三期B座商业综合体内，共450间客房。2017年下半年北京将迎来6家酒店开业，共计近1,400间客房。备受关注的新开业酒店项目包括120间客房的宝格丽酒店和116间客房的北京璞瑄酒店。除此之外，其他新增酒店供给将主要集中在新兴商务区及城市近郊区域。

    仲量联行预计下半年酒店业绩将持续温和增长。位于传统商务区的新开酒店项目客房规模较小，不会对所在片区的高端酒店市场产生明显压力。同时，高端的品牌定位将对区域整体价格水平起到积极的推动作用。仲量联行预计今年下半年，由于活跃的商务和旅游市场，北京高端酒店市场入住率将持续现有的增长态势，平均房价将出现温和上升，每间可出租客房收入将保持平稳增长。“由于传统商务区可开发酒店地块趋于饱和，现有部分酒店开始积极考虑装修或升级改造,” 仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部副总裁祖瑞浓表示，“受到新兴商务区的开发、北京新机场的建设及未来环球影城大型游乐项目的积极推动，短途休闲度假需求将迅速增长，利好北京酒店业的整体发展。

 

 

工业地产

 

    成熟的子市场仍是租户最为青睐的地区。与2016年租赁市场相对疲软的状况相比，本季度空置面积能够以较快速度租出。第三方物流企业和电商巨头继续推动该市场的需求，不过远郊地区的租赁进度仍然比较缓慢。成熟地区的租赁市场表现更为活跃，推动业主的租金适度增长。因此，租金总体微幅走高。

    本季度没有整售交易，但市场仍继续吸引来自开发商和投资者的注意力。预计今后将有更多的仓储空间收购交易，特别是在二手市场。预计从2018年起市场总体空置率将开始上扬，新增供应预计将突破30万平方米。不过，政府政策的变动可能导致新增供应延迟。大量未来的新增供应预计将使2018年工业地产市场的租金增幅小于2017年。

 

高端住宅

    近期楼市降温举措对高端住宅销售市场的供需和售价产生了显著的抑制作用。受政策收紧的影响，本季度豪华公寓销售量环比下降37%，同比下降36%。政策收紧对高端别墅的需求影响相对较小，其销量环比上升20%，但同比下降42%。与此同时，本季度公布了企业自持商品住房单次租期不得超过10年的规定，从而封堵租赁市场的监管漏洞，防止开发商变相“以租代售”。

    本季度仅有一个豪华公寓项目入市，成为2017年上半年唯一的新建高端公寓供应。位于南二环路的中国玺本季度获得预售证，推出192套住宅。但受限制政策影响，其拟售价格显著低于周边的住宅项目成交均价。高端别墅市场本季度入市347套别墅，环比上涨37%。为进一步稳定市场，北京市住建委公布了389个在途项目清单，督促已拿地未开工和已开工未入市的商品住房项目尽快入市销售。

    二手房销售市场的资本价值增幅开始回落。鉴于需求仍高于供应，豪华公寓的一手资本值本季度环比上涨1.1%。而高端别墅一手资本值则环比上涨2.5%，略高于上季度增速。由于二手销售市场的政策收紧，豪华公寓和高端别墅市场的二手资本值环比增幅分别下降至1.2%和1.0%。尽管租赁需求保持平稳，但由于租赁供应量小幅增加，本季度租金涨幅略微下跌；豪华公寓、高端别墅和服务式公寓的租金环比增幅分别为0.9%、0.8%和0.5%。

责任编辑: 清水